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西紅門騰退工業大院 盤活農村土地
近日，大興西紅門鎮，新建產業園初具雛形。為推進城鄉接合部改造及產業升級，西紅門鎮從2012年開始，計劃用5年時間騰退27個工業大院，疏解流動人口10萬人。新京報記者 浦峰 攝
??西紅門鎮
??在北京南城四環五環之間，緊鄰團河路的西紅門鎮曾是村級工業大院聚集地，其土地大多是村集體工業用地。2012年開始，西紅門鎮啟動工業大院拆除騰退，同時進行產業升級改造。
??依照政府對農民做出的承諾，產業升級改造後集體土地所有權保證不改變，與此同時，由村集體出資，組建一個集體聯營公司，依據各村現在入股土地的價值所占比重，形成全鎮統籌分配、農民收益穩定增長的長效機制。
??西紅門鎮在大興區最北段，距離中心城區最近，是“典型的城鄉接合部”。
??因為上世紀80年代發展村集體經濟，曾有27個工業大院陸續在西紅門的27個村落地生根。隨著時代變遷，這些舊工業大院，逐漸走入瞭產業低端、流動人口聚集，以及安全事故頻出的窘境。
??為推進城鄉接合部改造及產業升級，西紅門鎮從2012年開始，用5年時間推動工業大院拆除，騰退960萬平方米土地，以產業疏解帶動人口疏解。按計劃，到2017年，新興產業園區將徹底取代27個工業大院，以及這裡的10萬流動人口。
??工業大院養“地蟲”農民效益差信用卡整合負債
??南五環西紅門南橋東北角，緊鄰綠化帶的是一條僅容兩車通行的小路，大小貨車交錯駛過時，總會揚起一陣塵土。
??小路北側的三層小樓上，佈滿瞭與汽修、包裝有關的門店。成排的小樓成為它們背後大院的天然“圍墻”。
??1月8日中午，這個院子裡停著數十輛運貨車輛，當地人已經聽到瞭拆遷的風聲，但生意仍在繼續。
??據當地人介紹，工業大院就是一個小社會，裡面有廠房、宿舍、超市乃至幼兒園，很多都沒有相關資質和專業執照。
??時間向前推至2011年或更早，占地約702畝的壽保莊工業大院裡，曾有成片的工業廠房，高峰期院內企業有280多傢，過半為服裝企業。
??西紅門鎮副鎮長王彪說，但發展至今，這種村級工業大院內逐漸出現瞭流動人口多、低端產業多、安全隱患多等問題。
??還有收益問題，最初引進工業大院時，土地以極低價格租出，“恨不得3000、5000元一畝”，王彪回憶，農民租出的土地被中介層層轉包，又添瞭不少違建，大部分收益都落入中介手中，農民賺錢少，養出瞭許多“房蟲”“地蟲”。
??這便意味著，以村為主體的村集體用地模式，急需創新。
??壽保莊工業大院首當其沖，成為第一批試點，自2011年啟動拆除騰退，從前壽保莊工業院中的破舊磚瓦廠房，和彩鋼石棉瓦違建等，早已消失不見。
??現在這塊地在西紅門鎮的城鄉接合部改造規劃圖中，被列為“3號”地首批拆除騰退區域。如今3號地上金融谷、文化創意產業園已拔地而起。
??升級的第一步是拆舊，王彪說，西紅門鎮27個村內，有27個工業大院，總面積約960萬平方米，計劃在2017年拆除騰退完畢。
??他透露，今年將進行除瞭2號地剩餘的50萬平方米的拆除，還有西紅門橋東北角的1號地和B地塊，面積約200萬平方米。
??集體土地如何轉為工業用地？
??隨著拆除騰退的逐步推進，如何保證村民的收入？西紅門嘗試村集體土地流轉經營的新模式。
??依照政府對農民做出的承諾，產業升級改造後集體土地所有權保證不改變，與此同時，由村集體出資，組建一個集體聯營公司，依據各村現在入股土地的價值所占比重，形成全鎮統籌分配、農民收益穩定增長的長效機制。
??王彪介紹，拆除騰退後的工業大院土地所有權仍然歸村集體，使用權則登記在盛世宏祥資產管理有限公司，負責聯營土地。
??盛世宏祥公司目前由政府主導，負責經營各村入股的土地，政府會為公司的規劃、產業引進、基礎設施和服務等方面提供支持，待公司發展成熟後，則交由盛世宏祥公司自主經營和管理。
??產業園的投資者在建設期間支付的土地租金也交給盛世宏祥公司，項目建成後，該公司還會以“土地換資產”的模式，持有一定的產權和物業。
??同樣由盛世宏祥公司負責的，還有對村民收益的分配。王彪說，這是以各村土地作價入股比重為依據，在保證村民既得利益的基礎上，穩步遞增，而產業園建成後，還會為村民提供就業機會。
??總之，按照這一模式，村集體仍然擁有土地所有權，聯營公司會擁有土地的使用權，投資公司則獲得土地上的房屋產權和所有權，“相關權益和責任，會通過合同、協議等進行明文規定。”相關負責人介紹，這一模式將可實現各方利益的平衡，確保農民不失地，投資者的利益也得到瞭保障。
??產業升級 疏解10萬流動人口
??根據西紅門鎮的規劃，2017年27個村中的27個工業大院全部拆除騰退完畢後，960萬平方米的土地將按“二八開”比例分配，20%規劃調整為集體建設用地，80%用於還綠。
??王彪說，制定這一比例前，鎮裡專門算過一筆賬，“以前1.5萬畝的整體收益，每年在1.6億左右”，200萬平方米（約3000畝）的建設用地基本可以平衡和保障村民收益不降低。
??他們會在這20%的建設用地上，引進不同的產業園區，目前3號地塊上，已有兩個新建產業園初具雛形。
??一個是已初具規模的鴻坤金融谷，這裡將引入互聯網金融、電子商務等行業，打造為中小企業總部，建築面積約25萬平方米；還有一個星光影視產業園北區，打造影視影音產業鏈，發展動漫產業等。
??此外，產業園也與60傢企業達成瞭合作協議，億潤金融、安心易、騰勢公司等8傢企業已入駐園區。
??這些新興產業園區將徹底取代27個工業大院中5000多傢各類企業，以及在企業中服務的約10萬名流動人口。
??據王彪透露，今年還將開工20萬平方米，會在明年10月全面竣工並投入使用。
??將占到騰退計劃80%的綠化工程也在進行，現在已經有第二順位房貸銀行1.2萬棵樹在清空的土地上紮根。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-02-04/08385968537753426899121.shtml
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