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以房養老隻是"錦上添花" 公共養老才是政府責任
近日，中國政府網全文公佈由國務院印發的《關於加快發展養老服務業的若幹意見》，明確提出，"開展老年人住房反向抵押養老保險試點"。"以房養老"迅速成為輿論關註焦點。
"以房養老"能否紓解當前的養老困局？在房地產市場缺乏理性及金融機構缺乏動力的現實中是否會觸礁？本報特邀專傢進行探討。
本報記者陳小雁
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養老金隻能讓大部分人過相對體面但不充裕的生活，而"以房養老"可以為有條件的老年人開辟更多的資金來源，是公共養老體系的補充。
--中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江
目前中國人的房子多數是屬於傢庭共有的，老人對房子並沒有自由支配的權利。為瞭養老而抵押房子並不現實。
--中國社會科學院社會政策研究中心秘書長唐鈞
"以房養老"
指老人通過抵押房屋產權，定期取得一定數額養老金，老人去世後，銀行或保險公司收回住房使用權。
現狀：各地試點情況慘淡
早在2011年，全國政協舉辦"大力發展我國養老事業"提案辦理會，"以房養老"的提案引發外界關註，卻又因無相應法律保障而陷入困局。而南 京、上海、北京等地個別金融機構也曾做過相關探索。南京的一些老年公寓要求，凡在當地有60平方米以上的產權房，並超過60歲的孤殘老人可以把房產抵押給 養老機構，自己免費入住老年公寓，老人去世後房屋的產權歸養老機構。上海也曾推出瞭針對老年人的房產轉讓，65歲以上的老人可以將自己的產權房賣給市公積 金管理中心，房屋再由中心返租給老人。
而從目前來看，多地試點情況慘淡。據媒體報道，南京首位申請"以房養老"的老奶奶房子3年沒人敢接。上海早在2007年就開展瞭"以房養老"試點工作，但真正符合條件的老年申請者很少，3年後無奈"擱淺"。
中國社會科學院社會政策研究中心秘書長唐鈞指出一個現實問題：目前中國人的房子多數是屬於傢庭共有的，老人對房子並沒有自由支配的權利。為瞭養 老而抵押房子並不現實。"以房養老"在實際操作中可能涉及的遺產繼承糾紛、房屋產權年限到期後地面附著物的處置計價、房屋價值波動損失承擔等問題尚未有明 確規定，導致這一政策步履維艱。
爭議：70年產權"卡"住以房養老
日前，有媒體在100名60歲以上老人中展開微調查，其中73名受訪者明確表示，"不會選擇這種養老方式"；44人認為，"這樣不能解決養老的實際需求"。如此高的反對聲音，難免讓人擔心"以房養老"會在現實中觸礁。
"以房養老"引起的爭議與顧慮，主要集中在三個方面：
首先，當前房地產市場準備好瞭嗎？"以房養老"的風險可以預見：如果漲速過快，則養老者要吃大虧；如果價格形勢急轉直下，則銀行機構要當冤大頭。在充滿變數的房地產市場裡，看漲或者看跌的結果都無法使雙方在價格問題上達成一致，難以確立一個公平的交易價格。
其次，政府是否有推卸責任之嫌？中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江認為，在這個政策上，政府不存在推脫嫌疑。養老金隻能讓大部分人過相對體面 但不充裕的生活，而"以房養老"可以為有條件的老年人開辟更多的資金來源，是公共養老體系的補充，也不會影響其他老人的收入。這種"逆按揭"模式，在西方 有不少成功案例。對傢庭較富裕的老人，子女不需要他們的房子，不如抵押給銀行。對於沒房的人，政府會提供基本的養老保障。
最後，70年產權是不是以房養老的障礙？有民眾質疑，若是70年產權快到期瞭，再申請以房養老，還能申請下來嗎？我國土地使用權出讓的最高年限是居住用地70年。產權到期後如何處置依然存在政策盲點。銀行開展這項業務也得考慮這方面的問題。目前相關問題還得不到厘清。
對策：以房養老還需法律護航
經濟學上有一個"帕累托改進"原理：假如一項政策在沒有使任何人境況變壞的前提下，使得至少一個人變得更好，那麼這項政策就是值得推行的。以房養老就是一種"帕累托改進"，要使政策成功落地，還須在以下幾方面做好功課：
首先，以房養老需要法律護航，政策出臺前必須配套相關法律，厘清相關利益問題。比如，很多60歲左右的老年人，很大一部分住房都是單位分配，使 用情況復雜，在此情形下，70年之後房屋的歸屬問題、金融機構履行的具體執行問題亟待明確。另外，我國的農村地區，由於房屋多為自傢建造，還沒有開展產權 認證工作，難以上市交易；對房屋市值、貸款額度、貸款者年齡、房產價值折舊、利率等的評估測量問題應制定行業標準和詳細法律法規。
其次，要讓房地產市場回歸理性。相對理性與健康的房價，能確保對房產市場價值較為穩定的預期，對這種"逆按揭"十分重要。
再者，要有獨立的第三方估價體系。中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江認為，以房養老是金融創新，對盤活存量、活化資金有促進作用。房產評估 是這一政策的重要環節。為保證評估的公平性，須有獨立的第三方評估體系作支撐。另外，應讓更多的銀行進入"以房養老"的金融行列，有充分的競爭環境才能讓 估價更公正合理。
政府角色：中間人和探索者銀行貸款利率算法二胎年息
今年年底，我國60歲以上的老年人將突破2億；2025年，這個數字可能突破3億。銀發浪潮來勢洶湧，但遺憾的是，我國建成的各類老年服務機構 僅為4.4萬個，每千人床位不足21.5張。公共養老服務缺口較大。面對日益逼近的養老危機，在我國目前人口老齡化形勢嚴峻、養老服務業發展滯後的情況 下，開展"以房養老"試點不失為一種有意義的探索，既為老年人在居傢養老、社會養老、國傢幫扶、社區服務等選項外增加瞭新選擇，也有利於滿足一部分老年人 個性化的需求。
但是，政府在"以房養老"的推進過程中要有準確的定位。
政府的角色之一是公正的"中間人"：美國在"以房養老"的制度設計上，就是由住房管理部門在金融機構與房主之間作為托管者，當房主逝世後就由其 料理後續拍賣、還款等事宜，而不是直接假手金融機構去處理，這樣能更好地保護雙方的利益，防止出現一些不必要的法律糾紛和道德風險。
另外，政府應做好"探索者"角色。林江強調，政府在養老問題上，要改變"全職保姆"的作風，讓更多社會力量參與養老事業。在"以房養老"試點過 程中，政府應當制定具體可行的政策體系，完善相關的房產評估、政策咨詢、糾紛仲裁、風險分擔機制，鼓勵金融機構參與相關衍生產品的創新，使"以房養老"更 符合我國國情，更能滿足多樣化養老需求。
同時，必須明確"以房養老"隻是一種擴大養老資金來源的模式，是一些老年人更好養老的選擇，而絕對不該成為他們支撐養老的唯一選擇。"以房養老"隻是為公共養老體系打補丁，加大養老設施投入，完善養老服務仍然任重道遠。
@微論
@看著辦："以房養老"隻是讓老年人多瞭一種養老方式選擇，隻與少數有需要的人相關，大多數公眾沒有必要過分憂慮。
@影Y月：30歲買房，按揭30年，直到60歲按揭完瞭房子是自己的瞭。然後為瞭養老房子給銀行？難道我們這一生都是在為銀行生活？
@依依兩兩：以房養老房價就別想再跌瞭，需求房源口又大瞭，這是在變相幫助開發商。
@孟曉蘇：除瞭政府提供的低保養老服務，誰能為無子女和失獨老人長期提供無償服務？以房養老能增強老人支付能力。
敬請關註"foshanleju"
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-10-14/08523634968.shtml
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